Покупка частного дома связана с весьма высоким риском: сделка требует значительных финансовых расходов. Поэтому важно скрупулезно изучить документацию, проверить техническое состояние дома. Неспециалисту сложно разобраться во всех тонкостях выбора подходящего жилого объекта. Так на что же нужно обратить внимание при покупке частного дома, и как не упустить из виду важные моменты?
Как купить частный дом — 9 важных моментов
Оценка локации
Желательно заранее записать места частого посещения: работа, учебные заведения, спортивные секции, кружки и так далее. Проверить, сколько по времени занимает поездка на личном или общественном транспорте. Узнать о наличии магазинов, аптек, больниц, мест отдыха и других необходимых объектов. Или же поинтересоваться, планирует ли застройщик развивать окружающую местность.
Если пообщаться с ближайшими потенциальными соседями, можно узнать много интересной информации. Как пример: кто был прошлым владельцем дома, какое качество жизни в этой местности, состояние земельных участков (весной топит? Местность болотистая?), есть ли проблемы с коммуникациями, какое расстояние до воды, возможно узнать о соседях, и т.д.
Первый осмотр дома
Первое знакомство с домом позволит сделать предварительные выводы о его пригодности для жилья. Вот несколько правил осмотра:
- Смотреть дом лучше весной. В это время происходит активное таяние снега и повышение влажности грунта, что дает возможность оценить земельный участок и общее состояние жилья, также качество фундамента, определить слабые места конструкции.
- Отдавать предпочтение следует тем домам, в которых уже проживали люди. Дело в том, что строительство «для себя» и «на продажу» — это два разных уровня качества. Если собственник дома жил в нем, это может служить некоторой гарантией качества.
- Важно задушевно побеседовать с соседями. Ведь многие владельцы не всегда честно рассказывают о существующих недостатках своих построек. Им важен факт быстрой и выгодной продажи. Поэтому во время беседы с соседями можно выяснить, как строился дом, какие именно материалы использовались, что находится под отделкой. Будучи лицами незаинтересованными, они поведают много интересного, о чем хозяин предпочтет умолчать или намеренно скрыть.
- Следует оценивать расположение дома и прилегающей к нему участок. Возможно, на территории много влаги и она не пригодна для строительства дополнительных построек или посадки садовых культур. Или поблизости расположены высоковольтные линии электропередач, промышленные объекты.
- В процессе осмотра дома рекомендуется записывать важные детали, фотографировать. Это необходимо для подготовки к проведению профессиональной оценки.
После первого самостоятельного осмотра частного дома желательно пригласить специалистов. Они еще раз проверят состояние постройки, но уже на профессиональном уровне. Без такой процедуры не обойтись.
Знакомство с планировкой
Комфорт зависит от правильной планировки жилого пространства. К особо важным моментам следует отнести:
- размещение комнат — хорошо, когда гостиная, холл и столовая плавно «перетекают» друг в друга, поскольку так создается ощущение свободы и простора, избавляет от необходимости постоянно открывать двери;
- наличие достаточного количества спален — у каждого члена семьи должен быть свой угол;
- наличие кладовки, чулана и гардероба — помещения позволяют скрыть домашний скарб от своих и посторонних глаз, увеличить пространство и повысить уровень комфорта;
- степень освещенности — хорошо, когда в доме много окон, но важно знать как рассчитать правильное их количество: при определении исходят из найденной опытным путем величины — соотношение площади окон к площади дома должно быть около 1:8.
Планировка частного дома должна соответствовать требованиям покупателя. Иначе не обойтись без перепланировки, а это обернется серьезной тратой времени и денег.
Проверка крыши дома
Проверка кровли начинается с осмотра чердака (Справка: Какие бывают виды кровли). У добросовестного владельца обязательно есть лестница для подъема на крышу, а чердак находится в хорошем состоянии.
Важно! Желательно проверять крышу в дождливую погоду. При помощи дождя можно увидеть дыры и другие возможные дефекты.
Если погода солнечная, достаточно просто внимательно оглядеться по сторонам, проверить темные углы при помощи фонарика. Плесень, грибок, следы от подтеков, гниль на материале — это признаки недобросовестного проведения кровельных работ. Лучше отказаться от такого дома или же придется готовиться к немалым затратам на ремонт крыши.
Оценка наружных стен
Опасное явление — трещины на наружных стенах. Причиной их появления может быть неправильная усадка дома, отсутствие монолитных железобетонных поясов в случае стен из газобетона, применение строительных материалов низкого качества, плохой грунт и фундамент. Наличие свежей штукатурки свидетельствует о том, что владелец дома пытался скрыть дефекты. С большой вероятностью замаскированная трещина скоро появится вновь, и станет еще больше.
Внимание! Рекомендуется узнать о наличии и виде утеплителя. Как пример, стены из кирпича должны быть утеплены минеральной ватой или пенополистиролом, а из газобетона толщиной меньше 400 мм — только из минваты. Если газобетонные стены были утеплены пенополистиролом, повышается риск образования конденсата. А он станет причиной появления плесени и грибка на внутренней поверхности стен, что в итоге приведет к разрушению дома.
Хорошо, когда двухэтажный частный дом является комбинированным: для строительства первого этажа применялся тяжелый материал (кирпич или керамический блок), второго — легкий (допустим газобетон). Такой подход рационален. Однако если стройматериалы сильно отличаются по плотности, то не избежать неравномерной просадки фундамента. (Справка: Виды строительных блоков)
Осмотр перекрытий и пола дома
В первую очередь следует осмотреть потолок. Прогиб перекрытия будет плохим знаком. Основная причина — недостаточная площадь сечения балок. Со временем величина прогиба будет увеличиваться, а укрепление перекрытия — занятие крайне сложное и недешевое.
Еще советы:
- не так важен материал покрытия, сколько его качество — перекрытие должно быть ровным;
- это относится и к напольному покрытию — материал на неровном полу быстро изнашивается, лучше взять с собой на осмотр дома строительный уровень;
- деревянные покрытия должны быть без заметных колебаний — по правилам допускается деформация пола в пределах 2 мм на 1 м длины;
- наличие заметных прогибов деревянного перекрытия и явных скрипов при ходьбе — это уже повод отказаться от покупки дом.
Желательно оценить качество звукоизоляции перекрытия. Хорошая слышимость ударов и разговоров в других комнатах наблюдаются из-за недостаточной толщины изоляционного слоя, неплотного прилегания наката, отсутствия специальных прокладок. Дефекты устраняются только после перестилания пола.
Проверка фундамента и подвального помещения
Фундамент частного дома определяет прочность и надежность здания. Главное свидетельство того, что такой элемент был сделан правильно — отсутствие трещин на стенах.
Справка. Более точную оценку надежности фундамента могут сделать только специалисты. Во время процедуры они открывают шурфы вдоль стены: иначе выбирают грунт для оголения фундамента.
Самостоятельно можно изучить и подвал. Отлично, когда осмотр дома пришелся на период активного таяния снега. В это время можно увидеть основные проблемы, особенно уровень подъема грунтовых вод. В другое время года желательно осмотреть стены и углы подвала на наличие былых подтоплений, запаха плесени и сырости. Если они есть, значит в доме плохая гидроизоляция, имеются проблемы с дренажной системой и вентиляцией.
Осмотр инженерных систем
Качество коммуникационных систем определяет комфорт жизни в новом доме. Именно поэтому их состоянию следует уделять особое внимание. Советы:
- При осмотре системы водоснабжения необходимо поинтересоваться, из какого источника поступает вода. Если ее забор происходит из колодца или скважины, рекомендуется взять пробу на анализ. Результаты покажут концентрацию тяжелых металлов и наличие патогенной микрофлоры в воде. Важно внимательно осмотреть все трубы на предмет подтеков и ржавчины, определить качество теплоизоляции.
- При оценке состояния канализации необходимо внимательно осмотреть трубы на наличие протечек, попробовать слить большой объем воды для тестирования быстроты ее ухода (из ванны, душевой кабины). Если дом не подключен к центральной системе канализации, следует осмотреть выгребную яму или септик. Главное, чтобы качественно работала дренажная система. При ее отсутствии вся жидкость будет постоянно находиться в яме.
- Осмотр системы отопления лучше всего перенести на холодное время года, поскольку только так можно определить ее состояние и качество. В случае покупки дома летом потребуется попросить владельца включить котел и убедиться, что горячая вода поступает во все радиаторы и нет протечек. Если дом отапливается дровами, важно тщательно осмотреть печь и дымоход.
- Электрическая система должна выдерживать нагрузку всех подключенных электроприборов. Рекомендуется проверить счетчик и вводной автомат (при его наличии), уличный провод.
- Вентиляция должна быть принудительной. Желательно осмотреть вентиляционные отверстия и убедиться, что они не забиты. Плохая вентиляция — это постоянная сырость, ощущение неприятных запахов, возможные проблемы со здоровьем.
Внимание! В частном доме многие коммуникации скрыты под отделкой. Поэтому можно смело требовать схемы разводки электричества, газа, воды и тепла. При отсутствии таких сведений эксплуатация и возможные ремонтные работы будут сильно усложнены.
Изучение документов
Перечень документов довольно обширен и может варьироваться в зависимости от типа дома и земельного участка, от истории возникновения собственности на жилье. Основной список включает:
- свидетельства о государственной регистрации права собственности на участок и дом (выписка из ЕГРП в случае, когда регистрация проводилась после 15 июля 2016 года);
- договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или другой правоустанавливающие документы на дом и участок;
- кадастровый и технический паспорт;
- план земельного участка (технический паспорт домовладения);
- домовая книга со сведениями о всех зарегистрированных по этому адресу;
- справка об отсутствии долгов по оплате за использование подключенных коммуникаций.
Проверку документов лучше доверить специалисту. Бывают случаи, когда владелец продает арестованный или чужой дом, или же с наличием межевых споров. Важно обратиться во все инстанции, контролирующие органы и архивы. Только так проверка документов будет качественной, а риск потерять свои деньги и купленное жилье — исключен. Какие необходимы документы для продажи недвижимости можно узнать в нашей статье.
Выводы
Так на что же обратить внимание при покупке частного дома? В первую очередь следует провести самостоятельный осмотр постройки, изучить документы и поговорить с соседями. Если все хорошо, то остается только обратиться к профессиональным оценщикам, риэлтеру и нотариусу. Специалисты сделают заключения, и после получения результатов предстоит решить — стоит ли покупать этот дом.
