Что такое апартаменты
Иными словами, апартаменты – это нежилые пространства, адаптированные для проживания. Фактически рядом с таким жильем вполне могут расположиться офисы, магазины и прочие бизнес-объекты.
Апартаменты в апарт-отеле Brevis
Почему апартаменты не относятся к жилью
Базовое отличие апартаментов от квартиры — это статус нежилой недвижимости, где нельзя оформить постоянную регистрацию. При желании их купить необходимо проверить целевое назначение земельного участка, на котором возведено здание. Оптимальный вариант – если земля зарегистрирована в кадастре как участок “для размещения зданий гостиничного типа”. При таком статусе строения возможно получение временной регистрации. Если интересующая территория предназначена под объекты общественно-делового назначения, оформить прописку не получится.Плюсы апартаментов
Главное достоинство апартаментов – их можно приобрести дешево. Более доступная (чем даже у однокомнатных квартир) стоимость – главная причина, зачем будущие жильцы и идут на всевозможные риски.Также здания, в которых расположены апартаменты, - это часто бывшие градообразующие заводы, которые находятся в районах с удобным месторасположением (как правило, в центре города).
В некоторых комплексах застройщиком организуется хорошая инфраструктура, предлагающая набор сервисов гостиничного уровня. Неподалеку могут оказаться магазины, салоны красоты и фитнес-центры.
Минусы апартаментов
Из наиболее ощутимых минусов владельцы выделяют:- существенные размеры счетов за коммунальные услуги и большие налоги;
- застройщик не обязан обеспечивать скрупулезное соблюдение технологических правил по толщине стен, теплоизоляции, наличию балконов или лоджий, предъявляемых к жилым помещениям;
- такие помещения чаще сдают в аренду, поэтому «текучесть» постояльцев в них может оказаться весьма высока;
- при приобретении нельзя использовать маткапитал или льготные схемы кредитования.
Что предлагают банки по ипотеке на покупку квартиры
Когда денег на покупку жилья недостаточно, приходится брать кредит. Чтобы приобрести квартиру, кредитные организации предлагают несколько ипотечных программ с низкими процентными ставками:- ипотека на жилье в новостройках;
- кредитование семей с детьми на покупку квартиры;
- ипотечные кредиты для работников IT-компаний;
- ипотека для покупки помещений на Дальнем Востоке.
Что предлагают банки по ипотеке на покупку апартаментов
Предложения банков по ипотеке на покупку апартаментов начинаются от 8,4% годовых (в строго определенных территориях). Минимальные ставки действительны при соблюдении условий по использованию цифровых сервисов при покупке, приобретении помещения определенного метража, оплате единовременной комиссии и т.п. Льготных программ нет.
Апартаментный комплекс The Manor
Регистрация жильцов
Законодательство в данном вопросе непреклонно – несмотря на то, что жить в апартаментах можно, оформить постоянную прописку, как в квартирах, здесь нельзя. Допускается получение временной регистрации (которую каждые 5 лет необходимо пролонгировать) в апарт-отелях. Хорошо, что в нормативах не написаны ограничения по числу продлений. В комнатах, располагающихся в офисном центре, сделать ее не получится.Коммунальные платежи
Суммы в квитанциях по коммунальным услугам в апартаментах на 25-30% отличаются от аналогичных параметров в счетах за квартиры. Аргументация простая – тарифы берутся как на оплату ресурсов, поставляемых для коммерческих, а не для потребительских нужд. Кроме того, такие тарифы не контролируются госорганами и могут повышаться коммунальщиками в любое время.Капитальный ремонт
Пока апартаменты не относятся к жилым объектам, их собственники не перечисляют ежемесячные взносы в фонд капремонта, информация тут. Это плюс. Но, когда сегодняшней новостройке впоследствии потребуется ремонт, необходимые расходы владельцы будут нести поровну.Налог на недвижимость
Налогообложение недвижимого имущества варьируется в зависимости от региона и кадастровой стоимости помещения. Подробнее читайте в п. 3 ст. 403 НК РФ. Кроме того, в налоговую базу площадь квартиры входит не полностью (вычитаются льготные 20 метров).Апартаменты отличает значимо больший имущественный налог. Сумма рассчитывается в зависимости от назначения земельного участка и учитывается полный метраж – это тоже плохой фактор.
Соседские отношения
В отличие от квартир апартаменты допустимо задействовать под любые цели. То есть вы можете приобрести помещение для постоянного проживания, а соседи вправе организовать рядом офис или хостел. В таких условиях юридически не действует «режим тишины», не нужно получать согласия других собственников на открытие, к примеру, ночного клуба или звукозаписывающей студии. Здесь придется мириться и с круглосуточным шумом, и с неприятными посетителями.Строительные стандарты и социальная инфраструктура
К строениям офисного типа не применяются нормативы по месторасположению (вдали от шумных или опасных производственных предприятий) и обеспечению наличия в простой доступности образовательных и медицинских учреждений. Также не предусмотрено обязательное обустройство раздельных входов для жильцов и сотрудников или посетителей организаций.Управление домом
В объектах нежилого назначения управляющая компания выбирается мажоритарным собственником без учета мнения владельцев отдельных помещений. Обладатель большинства голосов вправе единолично определять способ управления, уточнять необходимость и рациональность найма дорогостоящей охраны, уборщиков или консьержей.
Апартаментный комплекс АК «Plus Residence»
Содержание общего имущества
Согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда, собственники апартаментов обладают теми же правами на общее имущество, как и владельцы жилых помещений. Это означает, что, имея свою условную долю подвала, лестницы, лифта и т.п., жильцы обязаны финансово участвовать в обслуживании здания. Разумеется, выделить натуральную долю имущества и как-либо использовать ее (продать, сдать в аренду) владельцы не могут.Налоговые вычеты
При приобретении апартаментов налоговый вычет не полагается, т.к. вы покупаете нежилое помещение. Также значения не имеет наличие льгот. Еще один минус – проживающих можно выселить за долги, невзирая на то, что апартаменты являются по факту единственным жильем или в них проживают несовершеннолетние дети.Господдержка и материнский капитал
Государство разработало ряд программ, направленных на оказание помощи различным категориям граждан в приобретении жилья (использование маткапитала для оплаты первого взноса, льготная ипотека для молодых семей, военнослужащих, соцработников и IT-специалистов). Воспользоваться данными привилегиями, когда предстоит купить апартаменты, нельзя.Закон об апартаментах: что важно знать
В 2021 г. в Государственную Думу был внесен проект федерального закона № 1162929-7, где написан скорректированный правовой статус апартаментов. На настоящий момент законопроект так и не подписан, поэтому данные пространства по-прежнему считаются нежилыми. Если закон подпишут, у владельцев обычных апартаментов будут те же права, что и у собственников квартир, снизятся размеры коммунальных платежей.Однако законопроект не регулирует статус готовых на данный момент апартаментов. Это значит, по ним ничего не поменяется. Нормативный акт будет распространяться на помещения, размещенные в новом типе домов — «многофункциональных зданиях», в которых будут соседствовать жилые и нежилые пространства. Для продажи помещений в таких домах застройщикам будет предписано использовать счета-эскроу, что повлияет на конечную цену в плохую сторону.
Основное различие с сервисными апартаментами
В чем разница между апартаментами, используемыми в качестве жилья, и сервисными вариациями? Во-первых - владелец сам занимает всю площадь апартамента. Сервисные apartamenty идут «в комплекте» с профессиональной управляющей компанией, организующей собственнику комнат получение высокого дохода от сдачи площадей в аренду. Такую недвижимость обычно покупают инвесторы.Как можно заработать на апартаментах
Апартаментный комплекс Marine Garden Sochi
В апартаментах можно жить, а можно использовать их для получения пассивного дохода. Например, между владельцем комнат и отелем заключается договор доверительного управления. Новый распорядитель ищет жильцов, собирает с них оплату, оплачивает коммунальные услуги, решает текущие проблемы по обслуживанию.Собственник просто получает свою долю от использования его недвижимости (10-25% от месячной арендной платы за объект). Если доверительный управляющий будет сдавать ваше помещение в Москве за 50 т.р. в месяц, вы получите от 5 до 12,5 т.р. пассивного дохода ежемесячно.
Подводим итоги: какие преимущества покупки апартаментов
Итак, мы рассмотрели, чем отличаются апартаменты, по сути, зачем их покупают. Главные достоинства апартов:- доступная цена, обусловленная меньшей стоимостью участка, предназначенного для возведения нежилых объектов и отсутствием обязательности обустройства социальной инфраструктуры;
- хорошее месторасположение (центр города), что означает экономию времени на проезд к месту работы;
- простая процедура сдачи помещения в аренду – в договоре с частными лицами или организациям можно писать любые цели использования территории, не получая одобрения соседей.
Автор: Мария Генеральская
