Новороссийск

Новороссийск — один из немногих российских городов с умеренным субтропическим климатом. Здесь почти всегда сохраняется теплая погода: летом средняя температура составляет около 23 С, а зимой даже в самые холодные дни она не опускается ниже ноля.

Но это далеко не единственное преимущество региона, в связи с которым россияне и иностранцы стремятся купить недвижимость в Новороссийске. Кроме этого, город примечателен развитой инфраструктурой, близостью к морю и оптимальными ценами на жилье. Последние во многом зависят от особенностей района, планировки квартиры и общего состояния постройки. А судя по динамике роста цен и ее скачков в период удорожания сырья почти во всем мире, можно усмотреть связь стоимости «квадрата» жилья с общей экономической ситуацией.

Стоит ли покупать недвижимость в Новороссийске: все «за» и «против»

Новороссийск, как и любой другой регион, имеет свои плюсы и минусы. Начнем с первых:

• вышеупомянутый теплый климат, создающий благоприятные условия для ПМЖ;
• изобилие ТЦ, социальных, образовательных и медицинских учреждений;
• красивые и чистые галечные пляжи;
• множество достопримечательностей, мест для отдыха и развлечений, которые можно посещать всей семьей;
• невысокие цены на недвижимость, если сравнивать их со стоимостью жилья в других регионах, прилегающих к морю (тот же Сочи, Анапа или Крым, где квартиры достаточно дорогие).

Теперь о недостатках:

• в период с августа по сентябрь начинают проявлять активность морские смерчи, которые нередко выходят на берег;
• начиная с сентября и по май в городе «хозяйничает» сильный порывистый ветер, достигающий по скорости 100-105 км/час («Норд-Ост»);
• экология в городе сомнительная, особенно в его восточной части, где расположены заводы, выбрасывающие в атмосферу цементную пыль;
• детских садов и школ в городе много, но в них трудно попасть из-за нехватки мест.

Последний минус во многом обоснован тем, что новое жилье в Новороссийске возводят быстрее и интенсивнее, чем объекты инфраструктуры. Администрация города пытается улучшить ситуацию, но пока ощутимых изменений не наблюдается.

Тренды новороссийской недвижимости среди покупателей

По словам экспертов рынка недвижимости, около 20% покупателей жилья в Новороссийске приобретают 1-комнатные квартиры, не превышающие по стоимости 4 млн. руб. «Однушки» по цене 4,5-6 млн. руб. покупает примерно 16%. Согласно статистике, еще 6% от общего числа покупателей становятся обладателями «двушек» до 6 млн. руб.

Среди нового жилья популярностью пользуются:

• однокомнатные квартиры, стоимостью до 5 млн. руб. (17%);
• столько же покупателей приобретает частные дома за городом по цене 4,5-6,5 млн. руб.
• студии и двухкомнатные квартиры класса «Комфорт» покупает около 55%;
• а жилье класса «Бизнес» ввиду высокой цены «по карману» лишь 8-9% покупателей.

При этом в Новороссийске в последние 2 года (2020-2021 гг.) значительно вырос спрос на загородную недвижимость (+40%). Резкий скачок его совпадает с периодом начала и наибольшей активности эпидемии коронавируса. Именно в это время отмечается удорожание сырья во всем мире, что не могло не сказаться на стоимости жилья в новостройках. В результате значительная доля покупателей стала больше ориентироваться на вторичные квартиры и частные дома. Выбираем район для покупки недвижимости в Новороссийске, опираясь на плюсы, минусы и цены В Новороссийские на официальном уровне выделяют 4 района: Центральный, Восточный, Приморский и Южный. Есть и еще один — Новороссийский, но его как самостоятельную единицу обособляют лишь местные власти. На его территории расположено более 20 поселков, включая несколько элитных.

А теперь обо всем поподробнее.

Восточный район

Здесь преобладают частые советские постройки. Инфраструктура развита хуже, чем в других частях города, но все самое необходимое, включая продуктовые магазины, школы, детские сады и отделения банков, есть.

Главным недостатком района является обилие промышленных предприятий, а также наличие порта. С самого утра и до позднего вечера по дорогам Восточного ездят фуры, самосвалы, что причиняет некоторый дискомфорт. А еще, для этой части города свойственно постоянное присутствие в воздухе белой цементной пыли, исходящей от заводов.

Помимо этого, выделить стоит и другие недостатки:

• регулярные перебои в электро- и водоснабжении;
• дефицит новостроек;
• минимум мест для отдыха и прогулок;
• отсутствие доступа к морю за счет наличия порта.

Но Восточный район имеет один существенный плюс: цены на недвижимость в нем гораздо ниже, чем в других частях Новороссийска. По состоянию на март 2022 года актуальны следующие данные:

• средняя стоимость вторичных «однушек» установилась на отметке в 3,5 млн. руб.;
• цена за «квадрат» в среднем составляет 132 тыс. руб.;
• новое жилье можно купить, начиная от 4 млн. руб. (без отделки);
• средняя цена вторичных «двушек» составляет 4,6 млн. руб., а трехкомнатных квартир — 6,5 млн. руб.;
• частный дом без ремонта, но с небольшим участком можно купить, начиная от 1,9 млн. руб.;
• объявления о продаже элитной частной недвижимости в Восточном районе отсутствуют (ее там просто нет).

В последние полгода цены на недвижимость в Восточном районе Новороссийска росли постепенно (в среднем, на 3-3,5% в месяц). Резкий скачок стоимости отмечался лишь в сентябре 2021 года. Тогда стоимость вторичной недвижимости возросла более чем на 20%.

Приморский район

В нем активно ведется застройка, поэтому купить первичную недвижимость здесь проще, чем в том же «Восточном». К тому же, в «Приморском» лучше развита инфраструктура, на территории района есть большой ТЦ, несколько гипермаркетов, включая строительный, рынок, закусочные и кафе, учреждения образования.

Минусы Приморской части города:

• перебои с водоснабжением;
• отсутствие доступа к морю;
• постоянные пробки и заторы, которые создает транзитный транспорт (особенно летом).

Плюсы:

• хорошая инфраструктура;
• отсутствие крупных заводов, нарушающих экологию;
• масса мест для прогулок и отдыха;
• достойное транспортное обеспечение;
• наличие выезда в Абрау-Дюрсо, Анапу.

Немного о ценах на недвижимость: по состоянию на март 2022 года, средняя цена «квадрата» вторичной квартиры составляет 116 тыс. руб. При этом 1-комнатную квартиру можно купить за 2,5-6 млн. руб. Здесь уже многое зависит от конфигурации жилья, наличия ремонта и ряда других факторов.

Первичные объекты в среднем стоят 128 тыс. руб. за 1м2 площади. Новую «однушку» можно купить в среднем за 4,5 млн. руб., а приличную «двушку» с ремонтом и хорошим видом из окна на вторичном рынке продают за 5-6 млн. руб.

Центральный район

Этот район города позиционируется как деловой и культурный центр всего Новороссийска, что вполне оправдано. Там есть все, что нужно для жизни: школы и детские сады, много ТЦ, парки, пляж, ж/д и автовокзал, рынок, рестораны и кафе, места для развлечений, прогулок и семейного отдыха.

В Центральном районе отлично ходит транспорт. А еще, там часто проводятся культурно-массовые мероприятия с участием местных артистов и деятелей искусства. Улицы в центре ухоженные, чистые. Вдоль аллей растут деревья и кустарники, добавляющие уюта.

Немного об особенностях недвижимости в Центральном районе:

• здесь преобладают советские постройки: есть много «хрущевок», «сталинок» и 9-этажек 79-80 гг.;
• также встречаются очень старые дома, датированные 30-ми гг. минувшего столетия;
• более половины частных участков активно застраиваются строительными компаниями, которые выкупают площади для возведения многоэтажек.

При осмотре домов, расположенных на первой линии побережья, неминуемо бросается в глаза их ужасающее состояние. Буквально по всей площади они покрыты каким-то налетом, который, по заявлению местных жителей, является солью, содержащейся в морском воздухе.

При выборе квартиры в Центре, помните, что для этого района характерны перебои в водоснабжении. Поэтому в старых домах почти в каждой квартире есть тазики с запасом воды. В новостройках эта проблема решается иначе: застройщики устанавливают накопительные емкости в подвальных помещениях.

Цены на недвижимость в центре Новороссийска зависят от близости к побережью, площади, состояния дома и самого объекта. На март 2022 года актуальны следующие данные:

• новые «однушки» в среднем стоят 6 млн. руб.;
• средняя цена двухкомнатных квартир в новостройках установилась на отметке в 7-7,5 млн., но есть объекты и дешевле (6-6,5 млн. руб.), и дороже (9-9,5 млн. руб.);
• минимальная цена маленькой вторичной 1-комнатной квартиры без ремонта составляет 2,2 млн. руб.;
• приличная студия с новым ремонтом и хорошим видом из окон на море и горы в среднем стоит около 5 млн. руб.;
• аналогичную «двушку» с меблировкой можно купить за 6 млн. руб.;
• а частные дома площадью около 50-55 м2 с участком, всеми коммуникациями, «добротной» отделкой и ремонтом продают в среднем за 5,5-6 млн. руб.

Южный район

«Южный» по праву считается самым экологичным. Он значительно удален от промышленного Востока, от которого до него не доходит ни смог, ни цементная пыль.

При этом из Южного можно легко и быстро доехать до центра города, а также попасть в любую другую точку Новороссийска. Здесь нет проблем с транспортной доступностью и пробками.

Другие преимущества района:

• он активно застраивается, вследствие чего выбор первичного жилья в «Южном» хороший;
• вблизи есть 3 пляжа, благоустроенная набережная, оборудованная скамейками, велодорожками, хорошим освещением;
• на территории района масса магазинов, также есть рынок, парк, места для развлечений и отдыха.

Самая дорогостоящая недвижимость в Центральном районе расположена вблизи моря на пр. Дзержинского, ул. Ленина и Шевченко. Маленькую «однушку» с ремонтом там можно купить в среднем за 7,5-8 млн. руб. Средние цены на 2-комнатные квартиры на пр. Дзержинского в новостройках установились на отметке в 10 млн. руб. Стоимость 3-комнатных апартаментов, расположенных на том же проспекте, достигает 15 млн. руб. и даже выше.

Минимальная цена «однушки» составляет около 4 млн. руб. Стоимость домов начинается с 3,5 млн. руб и заканчивается десятками миллионов.

Как лучше покупать недвижимость в Новороссийске: самому или через агентство?

Если вы не имеете достаточного опыта купли-продажи недвижимости, то лучше обратиться за помощью к профессионалам, что вполне обоснованно:

1. Как правило, услуги агентства оплачиваются продавцом. То есть, для покупателя это услуга бесплатна, тогда почему бы ей не воспользоваться?
2. В хороших агентствах работают настоящие эксперты рынка, которые точно знают обо всех особенностях местной недвижимости, ее плюсах, минусах, а также правовых тонкостях сделок.
3. При обращении в агентство вы экономите время, а это — самый ценный ресурс.
4. Также вы почти не рискуете, ведь юридическая сторона вопроса будет под контролем.

Но, главное, сотрудники агентства помогут вам купить недвижимость в Новороссийске с максимальной выгодой, что нельзя переоценить.