Сейчас, в период турбулентности на мировой политической арене, многие россияне ищут спокойную гавань, где можно «приземлить» свои сбережения, сохранить их и приумножить. Изучают варианты в разных странах и континентах, ищут хорошую точку входа в рынок, адекватную систему налогообложения, оценивают срок окупаемости от сдачи недвижимости в аренду и выгоду после перепродажи.
Другие же подбирают для себя и своей семьи тёплое место, куда можно переехать на ПМЖ, жить спокойно и в достатке. Чем привлекателен Дубай (Dubai)? Разбираемся в деталях в вопросах покупки жилья в ОАЭ.
Для всех категорий одним из самых эффективных вариантов становятся инвестиции в недвижимость в Объединённых Арабских Эмиратах. Эта страна состоит из семи эмиратов, где самыми крупными городами являются Дубай и Абу-Даби. Но более популярным не одно десятилетие остаётся Дубай.
Именно здесь совершается половина всех сделок на рынке недвижимости в стране. Многие удивятся, но купить здесь квартиру будет даже дешевле, чем на российском Юге. Средняя стоимость квадратного метра в ОАЭ составляет 300-400 тысяч рублей. Причём это с ремонтом, техникой и парковочным местом! Есть ли здесь подвох? Рассмотрим в данной статье.
Покупка недвижимости в Дубае: за и против
По данным Земельного департамента ОАЭ, в 2022 году в Дубае было совершено 97480 сделок с недвижимостью на общую сумму более 72 миллиарда долларов, что составляет 266 млрд. дирхамов. Число операций по сделкам превысило показатели прошлого года на 62%, продажи выросли на 78,3%.
Вместе с тем, с 2022 года средняя стоимость недвижимости ОАЭ увеличилась на 11%. И ощутимая доля в общей статистике приходится на покупателей арабского жилья из России. По данным BBC, их доля за год увеличилась на 67%.
Интерес наших соотечественников к недвижимости Эмиратов растет из года в год. Это особенно актуально в наше неспокойное время. ОАЭ не вводили санкций против Российской Федерации и остаются нейтральны по отношению ней.
Дубай, в целом как и все Эмираты, дружественная России страна. ОАЭ не имеют ни внешних, ни внутренних конфликтов. Порядка 82% населения — жители других государств. Это многонациональное, поликультурное и толерантное государство.
В ОАЭ 365 дней в году туристический сезон. Здесь не бывает зимы и плохой погоды. И зимой, и летом эмират забит туристами, их общее число составляет порядка 90 млн человек ежегодно!
Среди них много потенциальных инвесторов, поэтому в Эмиратах постоянно реализуют проекты по строительству недвижимости. Активно строятся новые дома, виллы, таунхаусы и районы. Каждый год в эксплуатацию вводятся десятки новостроек.
— В 2025 году в Дубае планируется модернизация аэропорта Аль-Мактум, он станет самым большим аэропортом среди других стран. Воздушная гавань будет дополнительно обслуживать 160 млн человек. В итоге около 300 млн гостей будут посещать Дубай каждый год: “Это как две России” — объяснила Мария Генеральская, владелец и генеральный директор инвестиционной компании Monolith-Development.
Ещё один важный фактор в пользу Дубая — безопасность. По уровню безопасности жизни ОАЭ занимает второе место в рейтинге других стран! Дубай расположен на берегу Персидского залива, где исключены природные катаклизмы, будь то землетрясения или цунами.
Власти активно развивают город, делая его еще более привлекательным для инвестиций. Существует план городского развития «Dubai Urban Master Plan 2040», по которому реализуются большие проекты. Урбанистический проект презентовали весной 2021 года.
Планы по развитию рынка недвижимости на ближайшие два десятилетия масштабные. Это строительство новых пляжей и районов, размером с целый город! Восстановление старых частей Эмирата, например, исторический район Дейра.
Огромное количество зелени планируют высадить по всему городу. Власти замыслили сделать Дубай лучшим городом мира для жизни и инвестиций, и главное, понимают пошагово, что необходимо делать для достижения цели.
Ключевые экономические плюсы покупки недвижимости в Дубае:
Высокая инвестиционная привлекательность вложений в недвижимость. Доходность сдачи жилой недвижимости в аренду составляет от 7% и выше, от продажи жилья — от 50% годовых.
- Интересы покупателей на рынке недвижимости защищает государство, оно контролирует застройщиков.
- Условия приобретения жилья: низкий процент по ипотечному кредитованию 5-7% и выгодная рассрочка с первоначальным взносом 10%, заключение сделок дистанционно из других стран.
- Возможность получения визы резидента при покупке недвижимости (от 205 тыс. долларов)
- Нет барьеров для граждан России. Легко можно открыть банковские счета, российских граждан принимают на работу. Свободно можно открыть своё дело. Дубай занимает 16 место в мире по комфорту ведения бизнеса.
- Отсутствие налогов с аренды или перепродажи объекта недвижимости.
- Наличие свободных экономических зон — их больше 40. Во Freehold-зонах покупатель недвижимости и/или земли приобретает полные права на неё и может распоряжаться собственностью по своему усмотрению: перепродавать, сдавать в аренду, передавать в дар наследникам.7
- Возможность оплаты покупки жилья криптовалютой.
Лучшие районы Дубая для покупки недвижимости
Dubai Marina — Дубай Марина считается главным курортным районом города и привлекает внимание любителей водных развлечений. Здесь можно выбрать апартаменты премиум-класса.
Palm Jumeirah — искусственный архипелаг. На рынке Пальма Джумейра можно найти любые предложения по продаже недвижимости: купить землю, квартиру, виллу.
Emaar Beachfront — это искусственные полуострова по соседству с Dubai Marina. На данный момент там ведётся активное строительство нового жилья.
DubaiLand — Диснейленд Ближнего Востока. Этот район выделяет большое число рекреационных зон, отелей и гостиниц.
Downtown Dubai — можно назвать центром города. Здесь сочетаются жилая и коммерческая недвижимость, на которую спрос всегда стабильный.
Business Bay — динамично развивающийся деловой центр Дубая, представленный всеми видами жилой и коммерческой недвижимости.
MBR-City — качество застройки в этом районе контролируются самим Шейхом. С точки зрения перспектив вложений, это лучший район. Недвижимость здесь представлена большим выбором элитного жилья различной планировки.
Согласно данным исследования швейцарского холдинга UBS «Global Real Estate Bubble Index», по которому оценивают рынок в крупнейших городах мира и определяют, есть ли ценовой пузырь в сфере недвижимости, Дубай, в сравнении с 20 другими известными на весь мир городами — Франкфурт, Лондон, Гонконг, выглядит недооценённым в плане цен на жилье.
За последние годы ситуация остается стабильной. В крупных центрах мировой экономики коэффициент повышенный 1,5 — 2%, и это в лучшем случае. А в Дубае напротив — отрицательный - 0,57%. Это говорит о том, что стоимость недвижимости здесь занижена.
С изрядной долей вероятности можно утверждать, что она будет расти. Начальная стоимость студии эконом-класса площадью 45 кв.метров составляет около 8 млн рублей. По ценам это, кстати, сравнимо с российским рынком.
— В Дубае все объекты в сравнении с российскими аналогами, стоят дешевле. Премиум сегмент, в Москве стоит в два раза дороже. Здесь цена квадратного метра в среднем сегменте составляет 300-400 тысяч рублей! За эти деньги предлагают недвижимость с ремонтом, с кухней, техникой, собственным парковочным местом в подземном паркинге, за который не нужно доплачивать!
В зависимости от количества комнат в квартире, будет и соответствующее количество парковочных мест. Здесь застройщик думает о конечном потребителе. Дома всегда с бассейнами, тренажерными залами, роскошными лобби, с отличным видом из окна. Это недвижимость, о которой действительно можно только мечтать, — подчеркнула Мария Генеральская.
Почему экономика Дубая одна из самых стабильных в мире? Что делает ее такой привлекательной для инвесторов? «Конечно, там всё хорошо, там же много нефти и туризм 365 дней в году!» — часто говорят те, кто не изучал вопрос развития экономики в Объединённых Арабских Эмиратах. Но это один момент.
С другой стороны, в ОАЭ также развиты металлургия, кораблестроение и традиционные виды — оазисное земледелие и транзитная торговля. Это крупнейший торговый центр Ближнего Востока, и третий центр мирового реэкспорта, после Гонконга и Сингапура.
Стабильный курс соотношения местной валюты дирхама держится к доллару уже 20 лет. И для сравнения: дирхам за то же время вырос по отношению к рублю в два раза. Следовательно, инвестировать в местную валюту перспективно и безопасно.
Самые крупные корпорации имеют офисы в Дубае. Из списка ТОП-500 корпораций мира более 200 уже представлены здесь, остальные планомерно релоцируют своих сотрудников. Это в первую очередь связано с выгодной системой налогообложения. Трудно поверить, но здесь 0% налогов как физических лиц, так и большинства юридических. Стоит ли при этом сомневаться в целесообразности инвестиций в ОАЭ?
Идеальная схема для вложения в недвижимость и приумножения финансов. Человек, даже находясь за тысячи километров от ОАЭ, не платит налоги ни с аренды, ни с перепродажи своего актива. Оплачивается в Земельный департамент только регистрационный сбор в размере 4% от стоимости объекта.
Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Дубае
Доход от реализации проектов дифференцирован в зависимости от уровня сегмента. В среднем сегменте рост стоимости недвижимости составляет 20-25% в год. Что касается лакшери сегмента, где квартиры стоят миллионы долларов, доходность инвестиций максимальна — заработать на перепродаже объектов подобного типа можно до 200%.
Важно знать один нюанс — объекты недвижимости высокого сегмента продаются только в готовом виде, и это долгосрочная инвестиция. А в среднем сегменте такие проекты реализуются довольно быстро, в течении 3-5 лет, и здесь можно рассчитывать на 100% дохода от стоимости объекта, то есть в два раза.
Рынок аренды сейчас в среднем рассчитывается из рентабельности 7-8% от стоимости готового объекта недвижимости. Здесь принято заключать годовые контракты, содержание которых предусматривает получение собственником дохода одним чеком сразу на год вперед.
— Готовые объекты недвижимости в Дубае практически не растут в цене. Только в период высокого ажиотажа в этом году наблюдался рост стоимости на такие объекты. Но это больше похоже на аномалию рынка из-за высокого спроса.
Если хотим зарабатывать 20-25% на годовой аренде, в этом случае нам необходимо входить на старте продаж. За период реализации можно выплачивать удобную рассрочку, платежи как правило раз в 3-6-9-12 месяцев, лояльные условия без процентов. За это время объект дорожает в два раза и уже от этой цены через 5 лет будет исчисляться 8% от рентабельности на недвижимость.
Например, мы купили на старте продаж за 1 млн дирхам, за период реализации она подорожала вдвое, сдавать можно будет за 160 тысяч. Но в пересчёте на наш первоначально вложенный капитал рентабельность будет уже 16%. И мы ожидаем больший рост стоимости на эксклюзивные объекты, там можно будет зарабатывать 20-25% очень легко. В том числе со стратегией посуточной или помесячной аренды, – рассказала Мария Генеральская.
Вид на жительство в Дубае при покупке недвижимости
Дополнительным плюсом для инвестора будет получение вида на жительство (ВНЖ) при покупке жилья в ОАЭ ВНЖ можно получить, оформив резидентскую визу, которая дает право находится на территории Арабских Эмиратов легально.
К таким визам относятся: инвестиционная, рабочая, деловая и студенческая. Получение резидентской визы дает право находится на территории государства неограниченное время, а также пересекать его границу.
Для получения ВНЖ необходимо дистанционно обратиться с заявлением в Земельный департамент ОАЭ, собрать необходимые документы и передать их в Главное управление резидентства и иностранных дел.
Получение гражданства дает больше прав, но на него могут претендовать лишь отдельные категории граждан. Даже покупатели недвижимости из других арабских стран должны для этого прожить в ОАЭ не менее 7 лет. Для других иностранцев этот период составляет 30 лет.
Также на получение гражданства имеют право представители науки и искусства, но только при наличии рекомендаций за отдельные заслуги. Другими условиями получения гражданства ОАЭ будут: натурализация, рождение и вступление в брак. Но здесь тоже ограничения.
Существует несколько стратегий инвестирования:
Стратегия №1. Купить готовое и сдать в аренду. Основная цель — сохранить деньги. Долгосрочная аренда: рентабельность 8%. Помесячная/посуточная аренда: 10-14%. Получение дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости подходит для консервативных инвесторов.
Стратегия №2. Сервисные апартаменты. Суть: войти на условиях партнёрства в гостиничный бизнес под управлением известного на весь мир бренда. Рентабельность проекта: 8-10% на первые 3-5 лет.
Стратегия №3. Подходящий момент входа для инвестора — на стадии строительства: за 3-6 месяцев до ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Рентабельность: от 100% за период реализации проекта.
Стратегия №4. Получение выгоды при условии перепродажи с рассрочкой, где где 1 млн $ — это первый взнос 44%. Возможности:
Приобрести 3 объекта с высоким ROI.
-
Оплата на старте 30-40% стоимости, перепродажа — за любую сумму.
-
Налоги 0%.
Рентабельность: 300% за период реализации.
Стратегия №5. При наличии средств лучше инвестировать в эксклюзивные объекты, так как здесь доход гораздо выше. Перепродажа эксклюзивного объекта, где 1 млн $ — это первый взнос 44%.
Рентабельность 500% за период реализации. Это наиболее выгодный вариант.
Стратегия №6. Покупка готового объекта + ремонт и мебель. Таким образом можно получить хорошую прибыль в краткосрочном периоде. Рентабельность 40-60% за 6 месяцев
Кто поможет выгодно инвестировать в недвижимость в Дубае?
Неоспоримый плюс вложений в Дубае — возможность решать дела на расстоянии, оставив рабочие моменты специалистам. Monolith-Development оказывает профессиональную помощь инвесторам, предоставляя услуги доверительного управления недвижимостью.
В собственном офисе в Дубае грамотная команда с большим опытом поможет подобрать объекты, рассчитает инвестиционные стратегии, возьмёт объекты в доверительное управление, поможет реализовать их с прибылью для собственника. Подробную информацию можно получить на сайте агентства.
— В первую очередь мы являемся инвестиционной компанией, и наш клиент — инвестор. У нас 6 стратегий для выгодных вложений. В зависимости от цели клиента и бюджета, мы будем рекомендовать то, что подойдет ему, поможем подобрать объект, который устроит по всем параметрам.
У нас есть ключи от всех квартир в Дубае и договоры со всеми застройщиками. Можем сопровождать сделки и потом впоследствии помогаем эти объекты недвижимости перепродавать, если в этом есть необходимость, или помогаем искать арендаторов в зависимости от стратегии клиента.
Например, обращается к нам человек и говорит – хочу купить квартиру за 1 млн дирхам! Мы понимаем, что его цель заработать деньги. В таком случае мы на эту сумму покупаем не одну квартиру, а три. В Дубае, чтобы перепродавать строящийся объект недвижимости, не нужно вносить 100%, достаточно оплатить только 30%.
Когда объект вырастет в стоимости, его можно перепродать, а остаток по рассрочке перейдёт на нового покупателя. В этом случаев инвестор зарабатывает не 100% на вложенные деньги, а 300%, — объясняет Мария Генеральская.
Инвестиции в недвижимость Дубая — лучший способ вложения денег на сегодня. В силу удачного расположения на берегу Персидского залива, наличия доступного и комфортного жилья, выгодной инвестиционной политики и безопасности, Объединенные Арабские Эмираты привлекают миллионы граждан со всего мира.
В Дубае можно вложить деньги не только в жилую, но и коммерческую недвижимость, затем продать с наценкой или сдать в аренду. Следуя стратегиям инвестирования, рассмотренным в статье, можно получить рентабельность вплоть до 500%. Хорошая выгода, не правда ли?
Из-за растущего спроса на недвижимость ОАЭ, государство постоянно развивает жилой фонд. Ежегодно в Эмиратах строятся новые районы, дома и виллы. Власти заботятся об интересах инвестора, контролируя застройщиков на всех этапах строительного процесса.
Еще одна особенность — при покупке жилья в Дубае можно получить вид на жительство (ВНЖ). Делается это с помощью резидентской визы, срок действия которой зависит от суммы вложенных в покупку арабской недвижимости денег.
С получением гражданства дела обстоят сложнее, и в этом единственный минус. Его получают только отдельные категории граждан по праву рождения, срока проживания в ОАЭ или роду деятельности.
Перед покупкой недвижимости в Дубае стоит задуматься о надежности сделки. Чтобы не наткнуться на обман. Следует внимательно изучить информацию в интернете и отзывы на форумах для получения нужного результата.
Качество и чистоту сделки гарантируют только надежные агентства. Специалисты MONOLITH DEVELOPMENT готовы помочь определиться с видом недвижимости, стратегией инвестирования и сопроводить сделку. Поиск подходящего объекта и оформление документов не займет много времени. Инвестируйте в лучшую недвижимость в мире! Оставьте заявку на сайте и мы свяжемся с Вами.
Автор: Мария Генеральская
