Причины повышенного спроса
«Рынок сервисных апартаментов однозначно очень востребованный, но в Сочи это принципиально иной рынок относительно других мегаполисов в нашей стране. Если в Москве и Санкт-Петербурге апартаменты стоят дешевле квартир, то в Сочи это выглядит иначе. В настоящее время это самый продаваемый сегмент на рынке и он будет пользоваться большим спросом еще долгое время. Сервисные апартаменты стоят дороже, чем просто жилые комплексы».— рассказывает руководитель отдела продаж MONOLITH-DEVELOPMENT Сочи Максим Макаров.
Одна из основных причин их популярности — это тот факт, что вы приобретаете готовый бизнес. Он не отнимает вашего времени и внимания, а работает сам на себя. Отельер или же управляющая компания берут все заботы на себя за определенный процент. И это выгоднее, чем заниматься сдачей жилья самому. У них есть своя клиентская база, они дают объявления о сдаче посуточно, они занимаются проверкой состояния материальных ценностей в апартаментах, также они занимаются регулярной уборкой помещений.
«Представьте, вы живете в Москве, купили себе квартиру в жилом комплексе в Сочи и хотите сдавать ее посуточно. Общеизвестно, что посуточная аренда в три раза выгоднее долгосрочной. Так, к примеру, если к вам приезжают люди с понедельника по среду, вам нужно совершить целый ряд действий. Распечатать договор, передать им ключи, подписать договор, посмотреть на людей, а до этого дать объявление, чтобы люди откликнулись по нему. После всех этих операций заселить людей. И по прошествии двух рабочих дней вам нужно будет проверить саму квартиру, состояние ценностей в квартире, далее убраться в ней, найти какую-то клининговую службу, которая возьмет тысяч пять за уборку 20-30 квадратных метров. После чего нужно снова дать релевантное объявление и повторить всю эту процедуру. Живя в другом городе, сделать это невозможно. И даже при проживании в одном городе все это довольно хлопотно и будет отнимать много времени. Поэтому сервисные апартаменты так популярны», — отмечает Максим Макаров.
Разнообразие предложений
Что касается предложения, то сейчас в Сочи рынок сервисных апартаментов представлен достаточно широко. Так, появляются новые апартаментные комплексы, которые не только строятся с нуля, но и реконструируются.
«Пансионаты, санатории, гостиницы советских времен — многие из них занимают самые лучшие локации на первой береговой линии. И большинство этих объектов выкуплено крупными застройщиками с целью дальнейшей реконструкции или реставрации. В результате вместо старого пансионата мы получаем современный гостиничный или апартаментный комплекс формата 4 или 5 звезд со всей необходимой современной инфраструктурой. Также есть как апартаментные, так и гостиничные комплексы, которые строятся с нуля по ФЗ-214 с применением эскроу-счетов», — отмечает эксперт.
Одни из самых масштабных проектов в Сочи — это апартаментные комплексы «Фрегат», «Моне», «VOLNA RESORT & SPA». Так, «Моне» два года назад был нефункционирующим санаторием СССР.
Многие апартаментные комплексы обновляют полученные ранее пансионатом или санаторием медицинские лицензии, что делает их еще более привлекательными на рынке. Инфраструктура таких комплексов предусматривает медицинские кабинеты с со специальным оборудованием, медицинский персонал. В таких комплексах можно действительно поправить здоровье, а не только сходить в ресторан и поплавать в бассейне.
Номер в отеле VS сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты и номер в гостиничном комплексе отличаются друг от друга. Так, в полноценном отеле под управлением крупного мирового отельера разделение прибыли между оператором и собственников варьируется на уровне 40% на 60% в пользу собственника. В апартаментном комплексе прибыль разделяется таким образом: 20% на 80% в пользу собственника или же 30% на 70%.
И, конечно, у апартаментного комплекса нет такого огромного количества лояльных клиентов по всему миру, как у международного гостиничного оператора, такого, как, например, Azimut Hotels. Апартаментный комплекс может быть просто домом с зоной ресепшн. В гостиничном же комплексе есть ряд условий именно мировых отельеров, которые нужно учитывать уже застройщику при начале строительства. Так, в отеле необходимо наличие отдельного входа и помещений для обслуживающего персонала. Также для отелей обязательно наличие парковки для автобусов туристических компаний.
Поэтому многие отельеры заключают соглашение с застройщиками о том, что они будут заниматься доверительным управлением объекта , только на начальных этапах строительства, чтобы застройщик внес свои изменения в планы проектировки зданий.
Какие локации выгоднее?
Лучше всего ориентироваться на туристические места. Расстояние до полутора километров от моря — это все туристические локации. Нужно учитывать, что чем ближе к морю, тем дороже сам объект, но тем дороже будет и аренда. Средняя прибыльность такого пассивного дохода варьируется от 8 до 12% годовых. Причем неважно за сколько вы приобрели сервисные апартаменты, за 10 или 20 миллионов, он все равно будет приносить свои 8-12% годовых от своей стоимости.
