Причины повышенного спроса
«Рынок сервисных апартаментов однозначно очень востребованный, но в Сочи это принципиально иной рынок относительно других мегаполисов в нашей стране. Если в Москве и Санкт-Петербурге апартаменты стоят дешевле квартир, то в Сочи это выглядит иначе. В настоящее время это самый продаваемый сегмент на рынке и он будет пользоваться большим спросом еще долгое время. Сервисные апартаменты стоят дороже, чем просто жилые комплексы».— рассказывает руководитель отдела продаж MONOLITH-DEVELOPMENT Сочи Максим Макаров.
Одна из основных причин их популярности — это тот факт, что вы приобретаете готовый бизнес. Он не отнимает вашего времени и внимания, а работает сам на себя. Отельер или же управляющая компания берут все заботы на себя за определенный процент. И это выгоднее, чем заниматься сдачей жилья самому. У них есть своя клиентская база, они дают объявления о сдаче посуточно, они занимаются проверкой состояния материальных ценностей в апартаментах, также они занимаются регулярной уборкой помещений.
![сервисные апартаменты сервисные апартаменты](/upload/medialibrary/60d/o5vkwrktnb1hr7k36fq6av00p673azcm/13022301.jpg)
«Представьте, вы живете в Москве, купили себе квартиру в жилом комплексе в Сочи и хотите сдавать ее посуточно. Общеизвестно, что посуточная аренда в три раза выгоднее долгосрочной. Так, к примеру, если к вам приезжают люди с понедельника по среду, вам нужно совершить целый ряд действий. Распечатать договор, передать им ключи, подписать договор, посмотреть на людей, а до этого дать объявление, чтобы люди откликнулись по нему. После всех этих операций заселить людей. И по прошествии двух рабочих дней вам нужно будет проверить саму квартиру, состояние ценностей в квартире, далее убраться в ней, найти какую-то клининговую службу, которая возьмет тысяч пять за уборку 20-30 квадратных метров. После чего нужно снова дать релевантное объявление и повторить всю эту процедуру. Живя в другом городе, сделать это невозможно. И даже при проживании в одном городе все это довольно хлопотно и будет отнимать много времени. Поэтому сервисные апартаменты так популярны», — отмечает Максим Макаров.
Разнообразие предложений
Что касается предложения, то сейчас в Сочи рынок сервисных апартаментов представлен достаточно широко. Так, появляются новые апартаментные комплексы, которые не только строятся с нуля, но и реконструируются.
«Пансионаты, санатории, гостиницы советских времен — многие из них занимают самые лучшие локации на первой береговой линии. И большинство этих объектов выкуплено крупными застройщиками с целью дальнейшей реконструкции или реставрации. В результате вместо старого пансионата мы получаем современный гостиничный или апартаментный комплекс формата 4 или 5 звезд со всей необходимой современной инфраструктурой. Также есть как апартаментные, так и гостиничные комплексы, которые строятся с нуля по ФЗ-214 с применением эскроу-счетов», — отмечает эксперт.
Одни из самых масштабных проектов в Сочи — это апартаментные комплексы «Фрегат», «Моне», «VOLNA RESORT & SPA». Так, «Моне» два года назад был нефункционирующим санаторием СССР.
![сервисные апартаменты сервисные апартаменты](/upload/medialibrary/8a9/87d1esfu6wk4n28jkprowehuyjv81jzn/IB8A1194.jpg)
Многие апартаментные комплексы обновляют полученные ранее пансионатом или санаторием медицинские лицензии, что делает их еще более привлекательными на рынке. Инфраструктура таких комплексов предусматривает медицинские кабинеты с со специальным оборудованием, медицинский персонал. В таких комплексах можно действительно поправить здоровье, а не только сходить в ресторан и поплавать в бассейне.
Номер в отеле VS сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты и номер в гостиничном комплексе отличаются друг от друга. Так, в полноценном отеле под управлением крупного мирового отельера разделение прибыли между оператором и собственников варьируется на уровне 40% на 60% в пользу собственника. В апартаментном комплексе прибыль разделяется таким образом: 20% на 80% в пользу собственника или же 30% на 70%.
И, конечно, у апартаментного комплекса нет такого огромного количества лояльных клиентов по всему миру, как у международного гостиничного оператора, такого, как, например, Azimut Hotels. Апартаментный комплекс может быть просто домом с зоной ресепшн. В гостиничном же комплексе есть ряд условий именно мировых отельеров, которые нужно учитывать уже застройщику при начале строительства. Так, в отеле необходимо наличие отдельного входа и помещений для обслуживающего персонала. Также для отелей обязательно наличие парковки для автобусов туристических компаний.
Поэтому многие отельеры заключают соглашение с застройщиками о том, что они будут заниматься доверительным управлением объекта , только на начальных этапах строительства, чтобы застройщик внес свои изменения в планы проектировки зданий.
Какие локации выгоднее?
Лучше всего ориентироваться на туристические места. Расстояние до полутора километров от моря — это все туристические локации. Нужно учитывать, что чем ближе к морю, тем дороже сам объект, но тем дороже будет и аренда. Средняя прибыльность такого пассивного дохода варьируется от 8 до 12% годовых. Причем неважно за сколько вы приобрели сервисные апартаменты, за 10 или 20 миллионов, он все равно будет приносить свои 8-12% годовых от своей стоимости.