Коллективные инвестиции в недвижимость: краудфандинговые платформы и ЗПИФ.

Предпосылки возникновения коллективных инвестиций в недвижимость

Для каждого инвестора будет полезно узнать, откуда берет начало понятие коллективных инвестиций. 

Фондовая биржа появилась в 1602 году. А первыми предпосылками  возникновения институтов коллективного инвестирования ознаменовался 1822 год. Тогда в Нидерландах активно развивался фондовый рынок и все чаще у потенциальных инвесторов возникали вопросы, куда вкладывать деньги и как ими управлять. 

1849 год стал годом регистрации первого инвестиционного фонда в Швейцарии. Все началось с того, что у одного высокопоставленного лица, пробующего себя в роли инвестора, скопились деньги и он раздумывал над тем, куда их вложить. Фондовая биржа на его взгляд имела большие риски, и он не хотел инвестировать деньги туда. 

Поэтому, совместно с банкирами, было принято решение создать совместный фонд, который стал новым эффективным инструментом управления капиталом, а возможность купить и продать активы стала доступной более широкому кругу инвесторов. 

1893 год стал в этом отношении знаменательным и для США, когда в стране появился первый инвестиционный фонд. С тех пор США стала ведущей страной по объему средств, обращающихся в фондах. Как показывает историческая справка, в развитых странах уже давно практикуются коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость — краудфандинг. 

В России же только 1992 год стал моментом появления первого инвестиционного фонда. Началом данного процесса принято считать принятие закона “О приватизации государственных и муниципальных предприятий”. 

Далее был издан Указ президента “О мерах по организации рынка ценных бумаг в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий” (1992 год). В соответствии с ним были созданы, помимо обычных, и чековые инвестиционные фонды. С тех пор для российского инвестора появилась возможность выгодно вложить свой капитал и получать с него стабильный доход.

Популярной такая форма инвестиций в РФ стала лишь в последние 3-4 года. За это время возросла доля недвижимости в активах российских вкладчиков. Отметим, что российский рынок недвижимости создает благоприятную почву для этого. Инвестировать в недвижимость стало надежным способом получения дохода. В связи с этим стали открываться инвестиционные фонды, специализирующиеся на недвижимости. 

Что такое ЗПИФ недвижимости и как он работает

Чтобы понять, в чем заключается работа фонда недвижимости, необходимо выяснить целесообразность его создания. Какой смысл в подобных фондах?

В основе коллективных инвестиций заложена цель  — получение прибылей от сдачи в аренду больших объектов недвижимости. Серьезная перспектива на будущее, и этим видом коммерческой деятельности занимаются профильные компании. 

В крупных городах, таких,  как Москва, недвижимость стоит очень дорого — ее можно приобрести по цене от 5 млн. рублей, если речь идет о квартире. Что касается коммерческих объектов (торговых помещений), то потребуется инвестировать от 50 млн.рублей и выше. В случае, когда на счету такая сумма есть, широта возможностей для инвестиций становится глобальной.

Такой вариант, само собой, доступен не каждому, так как это довольно большие деньги. Хотя именно коммерческая недвижимость приносит наибольший арендный доход, и от ее грамотного использования можно получить максимальную прибыль.

Фондовый рынок предлагает много способов вложений средств. Вариант инвестирования в недвижимость — один из лидеров в этой области. Для этих целей широко применяется такой инструмент, как приобретение пая в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (сокращенно, ЗПИФН). 

Его смысл заключается в том, что инвесторы коллективно объединяют капиталы, вкладывая деньги в фонд с целью покупки крупного объекта. Формируется общий пул денежных средств. Участники фонда покупают паи (доли), пока идет сбор необходимой суммы для покупки. У каждого из них есть возможность приобрести сразу несколько паев.

После того, как требуемая сумма собрана, покупать паи уже нельзя. Однако и в даднной ситуации есть один выход — биржа. Если управляющая компания решит воспользоваться ее услугами и выведет туда паевой инвестиционный фонд, дольщики смогут продавать и покупать паи друг у друга.

Перед сдачей строений недвижимости необходимо рассчитать их потенциальную доходность и учесть вероятные риски. Поэтому арендодатели осуществляют их техническую, экономическую и юридическую экспертизу. Если все три анализа проходят успешно, то объект недвижимости получает статус безрискового и включается в перечень выставляемых на торги активов краудфандинговой компании. Арендодатели таких объектов называются ритейлерами.

После того, как находится клиент на аренду выставленного на торг объекта недвижимости, начинаются переговоры по сделке. Однако есть один минус — объект не может быть продан непосредственно сразу. Поэтому для него формируется закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФН). И каждый новый инвестор (пайщик), желающий вложить деньги в недвижимость, является его полноправным участником. 

Название фонда может звучать, как рентный ЗПИФН. Смысл от этого не меняется — это инвестиционный фонд, имеющий в своем распоряжении недвижимое имущество, большая часть которого сдается в аренду, и его участники получают рентный доход с соответствии со своей долей.

Объект недвижимости переходит в собственность ЗПИФН после набора пула инвесторов и инвестиций, которых в общей сложности достаточно для заключения сделки. Когда сделка купли-продажи коммерческой недвижимости завершена, начиная с конца следующего месяца, от его аренды каждый инвестор (пайщик) получает доход. 

Все вопросы по аренде и эксплуатации приобретенного в аренду строения регулируются специальной организация. В фондах недвижимости этим занимается специализированная эксплуатирующая компания.

Создавать фонд и управлять им — две разные вещи. Управление имуществом краудфандинговой компании осуществляет доверительный управляющий. Для этого заключается договор с управляющей компанией, в соответствии с которым она берет на себя так называемое доверительное управление. В рамках подписанного соглашения, доверительный управляющий берет на себя всю полноту ответственности и осуществляет имущественные сделки и все юридические операции от своего имени. 

Краудфандинговые компании стараются эффективно управлять информацией и размещают на своих сайтах каталоги имеющихся в их распоряжении объектов коммерческой недвижимости, предназначенных для продажи или сдачи в аренду. 

Такие ресурсы называются краудфандинговыми платформами. Там инвесторы подают заявки на покупку паев. Каждая заявка подтверждается внесением аванса в размере 10 – 15%. Оставшуюся сумму клиент выплачивает в фонд при приобретении объекта.

Эта деятельность регулируется федеральным законом «Об инвестиционных фондах», статья 156. Когда объект коммерческой недвижимости находится в фонде, владелец от него получает паевые начисления. Краудфандинговая компания предоставляет владельцу недвижимости обязательства по ее выкупу в течение определенного времени (обычно до полугода).

Чтобы инвесторам было проще принимать взвешенные решения по приобретению строений в собственность или аренду, краудфандинговые компании стараются как можно обширнее предоставлять информацию об объекте. Для этого в фондах формируются информационные базы, содержащие следующие данные об объекте:

• фото, 

• видео, 

• планировка, 

• инфраструктура, 

• расположение, 

• подъездные пути.

Выставленный на торги объект широко афишируется, информация о нем публикуется в специальных изданиях, где инвестор может найти финансовые сведения о расходах, доходах по паям, распределении средств. На интернет-платформах имеются калькуляторы расчетов ежемесячных доходов по вложениям.

Порог входа в данный бизнес довольно низкий. Даже начинающий инвестор с небольшим капиталом может позволить себе участие в нем. Поэтому количество инвесторов в этих фондах продолжает расти год от года. 

Отличие ЗПИФ от ПИФ

В зависимости от состава паев и правил,  действующих при их покупке, выделяют несколько типов ПИФов.

1. Обычный паевой инвестиционный фонд (ПИФ) и ЗПИФ объединяет общий смысл и высокая доходность. В обоих фондах действует главный принцип — они работают на основе привлеченных средств, где каждый вкладчик (пайщик) имеет свою долю в имуществе компании (пай). По факту сделки каждый пайщик фонда получает ее бумажный эквивалент — акцию, фиксирующую его долю в капитале компании. Это актуально как для ПИФа, так и ЗПИФа.

2. С другой стороны, деятельность закрытого инвестиционного паевого фонда (ЗПИФ) представлена большим набором финансовых инструментов, в чем и заключается его преимущество. Также деятельность закрытого фонда ограничена сроком — обычно он составляет от 3 до 15 лет. 

3. В фондах недвижимости также есть отличительный признак, который выделяет их среди прочих ПИФов и ЗПИФов. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) в качестве активов предлагает все виды жилых и коммерческих объектов — выбор поистине многообразен. Доля коммерческой недвижимости в имуществе ЗПИФНа обычно больше, так как данный вид недвижимости популярнее среди инвесторов. Ее охотнее покупают состоятельные инвесторы. 

Коллективные инвестиции в недвижимость и налогообложение

Любая коммерческая организация обязана платить налоги. Для ЗПИФНов налогообложение является обязательным. Существует специальный режим для начисления налога на деятельность краудфандинговых компаний. У инвестиционного фонда есть один немаловажный плюс — доход от его деятельности не облагается налогом. Есть возможность реинвестирования прибыли фонда без ее потери.

Зато вот налог на добавленную стоимость начисляется по общему режиму. Что касается других налогов, то если в состав фонда входит земельный участок, он облагается налогом на имущество организаций. Обычно в фондах недвижимости, помимо строительных объектов, имеется по нескольку земельных участков, что увеличивает сумму налога. Несмотря на это, доходность компании все равно высокая. 

Как отбираются объекты для ЗПИФ недвижимости

Как правило, собственник недвижимости поначалу старается продать ее, не афишируя. Но такой подход к делу лишает его выгод, которые обеспечивает рынок. Главная выгода заключается в том, чтобы как можно быстрее получить деньги от продажи. 

Если покупатель в определенный срок не находится, объект отводится в экспозицию, то есть данные о нем попадают в руки риэлторам. У них больше опыта в данной сфере. Профессиональные риелторы умеют организовывать торги и грамотно управлять сделкой. К тому же им проще и быстрее найти клиента, который готов купить реализуемый объект.

Каждый новый объект, поступивший на рассмотрение в фонд, анализируется и сортируется по назначению и стоимости. Для упрощения процедуры анализа существуют программы, в которые задаются параметры, после чего сотрудник компании получает результат по целесообразности приобретения по выставленной цене. Таким образом коллективные инвестиции в недвижимость проходят аудит. 

Благодаря экономическому анализу, у арендодателя появляется понимание о чистой доходности от будущей трейдинговой сделки. Главное, правильно произвести оценку перспектив объекта (развитие инфраструктуры, реконструкция, увеличение спроса и тому подобное), чтобы обеспечить доходность.

Риски снижения ликвидности недвижимости присутствуют всегда, и важно уметь ими управлять. В первую очередь со сложностями сталкиваются владельцы крупных объектов по причине периодических потрясений на рынке и в стране в целом. В секторе недвижимости ценовые флуктуации непредсказуемы. 

Анализируя историю сдачи в аренду объектов недвижимости в России, мы видим тенденцию возрастания популярности этого вида коммерческой деятельности вслед за инвестициями банковских вкладов. 

Производственные строения и квартиры — это реальные активы с понятной схемой распоряжения финансами — приобрел, сделал ремонт, нашел арендатора, заключил сделку. Однако здесь можно выделить целый список рисков, препятствующих ожидаемой доходности:

• Жилой объект переоценен, то есть раздувается ипотечный потенциал. Это происходит при нахождении арендодателя на пике стоимости недвижимости с последующим падением цены или стагнации. В данном случае вкладывать деньги в объект нецелесообразно.

• На данный момент доходность от сдачи в аренду не превышает 3-4% годовых. 

• Требуются дополнительные вложения на поиск арендаторов, на ремонты, появляется опасность повреждения имущества.

Анализ — это инструмент оценки рисков, которым не следует пренебрегать. Риски можно минимизировать, если проанализировать налоговую нагрузку, расходы по эксплуатации недвижимости, необходимость ремонта или перепланировки, в какую сумму обойдутся дополнительные вложения. 

Всё это необходимо учесть для расчета чистого арендного дохода. Его нужно разделить на стоимость объекта, чтобы получить минимальную целевую доходность на уровне 10% годовых. Бывает, что застройщик сам предлагает обратный выкуп у арендодателя своего объекта. В таком случае проданная квартира в новостройке возвращается застройщику, и владелец получает некоторый доход. 

Такие операции формулируются следующим образом: застройщик готов одолжить дольщику сумму под условленный процент. На сегодня доходность в РФ от такого способа аренды варьируется в пределах 300 – 800 млн. рублей, то есть 10-15% в год. 

Например, если брать для сравнения такой город, как Москва, единичные объекты в нем, стоимостью выше 50 млн. рублей, приносят доход 8-10% в год. Объекты, стоимостью менее 50 млн. рублей приносят меньший доход и вложение в них становится нецелесообразным.

Когда к моменту инвестиционного предложения на объект недвижимости уже заключены соглашения с арендодателями, то для инвестора это самый удобный вариант для сделки. 

В таком случае недвижимость ликвидна, риски сведены к минимуму, и доход для каждого инвестора гарантируется на весь арендный срок. Краудфандинговым компаниям выгоднее продавать объекты полностью готовые к использованию по назначению, к тому они еще могут помогать управлять арендой, а могут и предложить арендатору стать собственником.

При заключении сделки необходима юридическая оценка. Юрист определяет значимые риски относительно прав на собственность. Если такой фактор будет выявлен, объект будет отнесен к разряду неликвидных, так как у него не будет спроса у арендаторов. Оценке также подлежат:

• удобство местоположения
  
  

• развитость инфраструктуры
  
  

• состояние строения
  
  

• наличие правильно оформленной документации, страховки.
  

Риск аннулирования договоренностей может быть связан с личностными качествами клиента: он может передумать и отказаться от аренды, посчитав цену завышенной или по каким-либо другим причинам. Для исключения такого негатива, инвестору нужно предоставить возможность самостоятельного выбора без навязывания своих условий, предоставить ему полную базу проекта со всеми данными по каждому объекту. 

К потенциальному клиенту также есть требование — ему необходимо будет пояснить происхождение вкладываемых средств. Если они получены нелегально, то краудфандинговой компании целесообразнее абстрагироваться от неприятностей и отказать в заключении сделки.

Привлечение клиентов в ЗПИФ недвижимости

Классическая стратегия инвестирования и создания фондов базируется на взятии недооценённых объектов, вложении в них финансовых средств и зарабатывании в первое время на ренте и продаже их по цене дороже, чем они были приобретены. По этой разнице определяется заработок инвестора. 

В России стратегия несколько проще в сравнении с зарубежным бизнесом. У нас объекты покупают с понятной доходностью, растущей за счёт индексации оплаты аренды. Для привлечения инвесторов в фонды используются различные каналы. Они обычно делают предложения, приглашая клиентов на объекты, где они сами могут планировать дальнейшие действия. 

Действенным вариантом считаются блоги основателей краудфандинговых компаний, где клиенту предоставляется подробный рассказ об объекте. Таким образом, обеспечивается волна регистраций потенциальных вкладчиков в фонды. 

Не менее эффективны оффлайновые мероприятия: конференции, выставки, повышающие лояльность клиента к арендодателю.

Доходность инвестиций в недвижимость сегодня

На данный момент в России наблюдается тенденция роста коллективных инвестиций в объекты недвижимости самого разного назначения. В закрытых паевых инвестиционных фондах привлеченные средства ежегодно увеличиваются на 11%.

Приведенная ниже информация поможет лучше понять причины увеличения роста рынка коллективных инвестиций:

1. Низкий входной порог. Стоимость немасштабных проектов стартует от 100 евро, поэтому краудфандинг доступен практически всем, и любой желающий, имеющий в распоряжении данную сумму, может стать инвестором. Даже малый размер инвестиций будет работать на развитие фонда. К тому же, при помощи небольших вкладов можно диверсифицировать портфель, что привлекает инвесторов.

2. Удобство доступа. Интернет существенно упрощает этот вид бизнеса. Краудфандинговые платформы в России множатся ежегодно, выбор расширяется, предложения становятся более прозрачными. Катализатором рентабельности краудфандинговых интернет-площадок стала технология блокчейн. Инвесторам теперь удобно хранить, обновлять документацию, они могут надежно защищать личные данные и финансы, снижать стоимость привлечения средств.

3. Упрощение инвестиций. Краудфандинг освобождает инвестора от личного управления проектами. Этим занимаются профессиональные менеджеры.

4. Высокая доходность. Инвестиционные фонды с большими активами имеют ежегодный доход не менее 10%. Как правило, доходность зависит от размера инвестиций и срока, на который вкладываются деньги. Чем он больше, тем выше доходность. Обычно вложения начинают приносить ощутимую прибыль где-то через три года.

Предполагаемая доходность коллективных инвестиций в недвижимость для инвестора составляет от 8 до 20%. Если вы хотите инвестировать собственные средства в приобретение недвижимости, рассчитывайте на доход в первый год в районе 8%, а с развитием проекта он может достигать 20% годовых. 

Информация о рисках коллективных инвестиций является очень важной: в краудфандинге — это неликвидность объекта, в инвестиционных фондах — повышенная волатильность. 

Пользуйтесь услугами финансовых советников, подписывайте договор после согласования условий с юристом. Главное, удачно выбрать краудфандинговую компанию, у которой хорошая репутация и понятная стратегия. Говоря о ТОПе лучших краудфандинговых компаний России, в него входят надежные фонды, которые реализовали множество проектов с высокой доходностью. Массу рейтингов можно найти в интернете, однако львиная доля данных из них устаревает изо дня в день в условиях текущих реалий.

Для подбора индивидуальной стратегии инвестирования в недвижимость, а также за получением профессиональной консультации обращайтесь в наше агентство. Специалисты MONOLITH DEVELOPMENT окажут квалифицированную помощь и гарантируют высокое качество всех видов сделок с недвижимостью.