Итак,
при первой покупке недвижимости на этапе строительства по ФЗ-214 между клиентом и застройщиком заключается Договор Долевого Участия (ДДУ), и клиент становится дольщиком. Далее в абсолютно любой момент дольщик может переуступить право требования по ДДУ другому человеку путём продажи или дарения. Если Вам подарили данное право — поздравляю и желаю счастливой жизни в новом жилье. Но если Вы купили или хотите купить объект по договору переуступки, то Вы должны осознавать риски и самостоятельно принимать решение, готовы ли к таким нюансам или всё же хотите заключить прямой договор с застройщиком.
На сегодняшний день стройки по ФЗ-214 подчиняются 2-м редакциям (в зависимости от того, когда было получено разрешение на строительство):
1. Получено до 01.07.2019г
Первый момент
Гарантом сохранности средств в этой редакции выступает Федеральный Компенсационный Фонд по защите дольщика от банкротства застройщика.
Этот Фонд выделяет средства на достройку объекта на случай, если застройщик обанкротился и доводит объект до ума, передаёт собственникам готовые квартиры.
Либо дольщик может обратиться в этот Фонд и вернуть ВСЕ свои вложенные деньги + процент за каждый день пользования деньгами.
ВАЖНО понимать, что в этом фонде страхуется ТОЛЬКО сумма, которая была в ДДУ, а не в переуступке.
То есть, если инвестор купил когда-то квартиру за 2 млн, а продал Вам за 5 млн, то в случае чего Вы сможете вернуть только 2 млн, которые застрахованы Фондом.
А остальные 3 млн у Вас нет оснований взыскивать. Ни с Фонда. Ни с инвестора.
Второй момент
Если инвестор купил за 2 млн, а продал за 5 млн, то государство обяжет его платить налог с 3-х миллионов.
А это никому не понравится. Поэтому Вам предложат указать в договоре 2 млн или откажут в продаже.
В ипотеку такую переуступку можно оформить только при наличии первоначального взноса 60-80% и опять же с неполной суммой в договоре.
Третий момент
Не забывайте о ФЗ-127.
Это закон о банкротстве.
А он гласит, что если лицо признаётся банкротом, то ВСЕ сделки, заключённые за последние 3 года до признания банкротства — аннулируются.