Переуступка квартиры: что это такое и для чего нужно

Многие люди и особенно те, кто планируют покупку новой квартиры, знакомы с термином «договор долевого участия (ДДУ)». Это соглашение между застройщиком и инвестором, в роли которого может выступать компания или частное лицо. Согласно документу, строительная организация обязуется возвести объект (дом), а инвестор приобретает в нем долю (квартиру).

Когда продавцом вместо застройщика является дольщик (который еще не оформил жилье в собственность) это значит, что сделка называется уступкой права требования (переуступкой). Это достаточно распространенная форма покупки жилья, так как квартиры в новостройках часто раскупают на стадии котлованов и продают ближе к сдаче объектов в эксплуатацию. По договору переуступки новый дольщик получает право требования, а предыдущий — средства за передачу этого права. Оно касается сроков сдачи, параметров квартиры, ее качества и т.д.

Отличие классического ДДУ от уступки права требования

У ДДУ и договора переуступки прав на квартиру в новостройке есть два ключевых отличия:

1. Разные участники сделки. Во втором случае застройщик не участвует в процессе —это означает, что он ранее уже получил средства за строящуюся недвижимость.
2. Объект договора. По ДДУ дольщик совершает покупку конкретного объекта: студии, квартиры или апартаментов. В документах указываются его параметры и сроки завершения. По переуступке новый участник долевого строительства совершает покупку только права требования, указанного в соглашении с первым дольщиком.

Для заключения простого договора переуступки квартиры должны сложиться определенные условия: это значит, что участник долевого строительства намерен продать жилье, которое еще не сдано и не оформлено в собственность. Это означает, что в таком случае дом и квартира могут быть на любой стадии готовности. При этом застройщик должен дать разрешение на переуступку — без его согласия провести покупку невозможно.

ВАЖНО: Вместе с правами при переуступке новый дольщик при покупке приобретает и обязанности. После завершения строительства он должен принять объект (если он соответствует всем требованиям) в установленные законом сроки и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

В официальных документах слово переуступка (а иными словами, покупка еще не сданной недвижимости) называется «договором цессии». Для каждого участника сделки (переуступки) также предусмотрены специальные слова: уступающие право требования именуются цедентами, получающие его — цессионариями. 

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ: Основными нормативно-правовыми актами, регламентирующими уступку права требования, являются Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г. и ст. 382 ГК РФ. 

Выбор объекта для приобретения по переуступке 

Когда стоит задача покупки квартиры или апартаментов, то учитываются стандартные параметры:

• расположение дома (район);
• параметры жилища (площадь, планировка, сторона света, этаж);
• наличие инфраструктуры;
• стоимость.

Когда эти факторы складываются воедино это значит, что вместо сотен или тысяч предложений остаются несколько вариантов. Спешить с покупкой не стоит — даже в наше время дольщики сталкиваются с проблемами, которых при желании можно избежать. Основная опасность при такой покупке — столкнуться с банкротством застройщика, что поставит под вопрос завершение строительства объекта.

Чтобы свести риски к минимуму, следует получить от продавца оригинал ДДУ и внимательно изучить его. В документе должны быть:

• печать компании и подпись ее руководителя;
  
• отметка о регистрации организации в Росреестре.

При отсутствии любого (или обоих) из пунктов заключать договор нельзя. Это значит, что с высокой долей вероятности от имени строительной компании действуют мошенники.

С договором все хорошо? Тогда следует изучить самого застройщика. Возможно, кто-то уже успел зарегистрировать право собственности на квартиру в интересующем доме и начал делать ремонт. Либо можно найти владельцев квартир из других проектов компании. 

Также немало полезной информации при покупке такой недвижимости способны дать отзывы. Сейчас много профильных площадок, где люди делятся своими мнениями относительно качества жилья. 

ФАКТ: Иногда у строительных компаний схожие названия. Чтобы ничего не перепутать, для поиска нужной организации следует использовать номер ОГРН.

Дополнительно нужно проверить:

• статус земельного участка, на котором располагается дом (он в аренде или в собственности);
• наличие обременений и залогов — это проверяется путем заказа выписки из ЕГРН;
• возможные уголовные дела в отношении строительной фирмы — проверяются через картотеку на сайте Федеральных арбитражных судов;
• возможное банкротство — застройщик признается банкротом не сразу, но когда он процедура уже запущена, сведения об этом поступают в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Если все хорошо, то можно принять решение о покупке квартиры. Но нужно знать, как правильно провести саму переуступку. Об этом далее…

Оформление договора цессии (уступки права требования)

Квартира найдена, с застройщиком все нормально. Если в ДДУ ничего не сказано о запрете на уступку права требования, это значит, что можно решиться на покупку и оформлять договор. Весь процесс делится на несколько этапов:

• Шаг № 1: Сбор документов.

В стандартный простой пакет входят ДДУ, согласие супруга (в письменном виде), разрешение на сделку от застройщика. Также продавец должен взять у строительной компании справку, подтверждающую отсутствие задолженности перед ним. В дальнейшем новому дольщику получить такой документ будет крайне затруднительно — в Росреестре хранятся только копии, а их дубликаты не имеют юридической силы.

Если для заключения договора ДДУ привлекались заемные средства, то потребуется разрешение (виза) банка на переуступку. Без этой бумаги право на квартиру будет залоговым и в дальнейшем договор признают недействительным.

• Шаг № 2: Подписание договора.

Каждый участник сделки (цедент и цессионарий) получает оригинал. Также их вправе потребовать застройщик и банк. Еще один экземпляр сдается в Росреестр для хранения.

ВАЖНО: Для составления договора лучше обратиться к профильному юристу. Он не только предоставит актуальную форму документа, но и проконсультирует по поводу его заполнения.

• Шаг № 3: Регистрация сделки в Росреестре.

Федеральный орган принимает документы и выдает расписку — в ней перечислены все предоставленные бумаги, а также даты внесения изменений. Обычно корректировка ДДУ занимает не более 10 дней.

Получение квартиры после переуступки права требования

После подписания договора цессии остается ждать, когда застройщик сдаст дом в эксплуатацию. Как только это происходит, это значит, что у объекта появляются кадастровые паспорта и официальный адрес. Ознакомиться со всеми документами можно прямо во время осмотра квартиры. 

ВАЖНО: Сам процесс приемки при продаже предполагает проверку всех параметров. Это значит, что нужно изучить все: от площади и высоты потолков до отсутствия протечек и качества отделки (если она предусмотрена договором).

Если будущего владельца все устраивает, он ставит подпись на акте приема-передачи. Документы подаются в Росреестр для регистрации. При наличии претензий по качеству жилья стороны составляют «акт о недостатках объекта». В нем прописываются все дефекты и сроки их устранения. Затем приемка проводится повторно. Количество таких процедур не ограничено, если дольщик находит явные недостатки строительства. При этом он может потребовать моральную/материальную компенсацию. 

Для регистрации права собственности жилья понадобятся:

• договор первого дольщика со строительной организацией;
• общегражданские паспорта будущих собственников (если собственность будет совместной);
• договор об уступке права требования;
• документ о вводе объекта в эксплуатацию (подойдет копия);
• акт приема-передачи жилья, на котором стоят подписи владельца и представителя строительной фирмы.

Расходы на проведение переуступки

Финансовая сторона вопроса при покупке такой недвижимости вряд ли станет для кого-то проблемой. Новому дольщику придется заплатить:

• госпошлину за внесение договора в Росреестре — она фиксированная, составляет 350 рублей;
  

• пошлину за оформление квартиры в собственность — в 2023 году она равна 2000 рублей.

ВАЖНО: Налог на недвижимость, проданную в рамках договора цессии, составляет 13%. Его выплачивает продавец. Он же должен заплатить налог на доходы.

Преимущества и недостатки договора цессии

Подобный вид покупки квартиры имеет ряд особенностей, которые можно разделить на положительные и отрицательные. Выделим те и другие.

Преимущества:

• возможность покупки квартиры в домах, где все лоты уже распроданы;
• отличный вариант для инвестирования — недвижимость постоянно растет в цене и даже в краткосрочной перспективе можно заработать 5-15% от стоимости жилья;
• шанс сэкономить — сделки с дольщиками почти всегда обходятся дешевле, чем с застройщиками или собственниками на вторичном рынке.

Недостатки:

• процедура занимает больше времени, чем обычный договор купли-продажи;
• риск остаться без жилья (квартиры) — даже в наше время существуют «двойные продажи», можно столкнуться с мошенниками или неправильно провести сделку (что в дальнейшем ее правомерность можно будет оспорить);
• возможное банкротство застройщика — в случае финансовых проблем у строительной компании решается вопрос о целесообразности завершения строительства (если дом достроят, можно требовать признать право собственности, в ином случае остается рассчитывать на возврат средств — но только той суммы, которая прописана в договоре).

ВАЖНО: В случае признания застройщика банкротом вернуть средства не получится. Это значит, что если на то не будет веских оснований, первоначального дольщика не признают недобросовестным участником сделки.

Переуступка с ипотекой

Итак, переуступка с ипотекой включает в себя два способа.

Первый – это оформление переуступки ипотеки на недвижимость в строящемся доме, что приводит к смене заемщика. Второй – оформление займа по ипотеке на приобретение квартиры в соответствии с договором цессии.

Расскажем подробнее о первом способе. Первоначальный владелец квартиры получил займ по ипотеке и собирается переуступить свои права по соглашению долевого участия и сам займ. Можно ли заключить подобную сделку? Если оформлена действующая ипотека, переуступить права по долевому участию в строительстве не получится, поскольку будут действовать установленные кредитным соглашением ограничения. Если же лицо собирается переуступить ипотеку, решение остается за банком.

Рассмотрим второй вариант – при приобретении квартиры по переуступке и по ипотечному кредитованию. Многие российские банки не возражают против такой сделки. Однако есть одна особенность: получить ипотеку можно только на жилой объект от застройщика, прошедшего аккредитацию и проверенного кредитором.

Если объект планируется купить на основании переуступки у гражданина (к примеру, у инвестора), то заемщик может воспользоваться обычными программами по ипотеке. Если квартира покупается у организации, можно использовать льготные государственные программы (например, ипотеку для специалистов в сфере IT).

Кроме того, если лицо оформляет ипотеку для покупки жилья на основании переуступки, он имеет право на все полагающиеся ему субсидии, например, на использование материнского капитала.

Можно ли расторгнуть договор об уступке права требования?

Да, это возможно в определенных случаях. К ним относятся:

• Нарушение условий договора. Здесь возможны варианты. Например, новый дольщик не получил от предыдущего документы, либо не передал оговоренную сумму.  Признать договор недействительным может только суд, поэтому на быстрое разрешение дела рассчитывать не стоит. Но можно посчитать все убытки и взыскать их со второй стороны.
• По обоюдному согласию. Бывают ситуации, когда участники сделки поняли свою ошибку. Например, покупатель не рассчитал финансовые возможности, а продавец решил дождаться удорожания недвижимости. Если договор уже зарегистрирован, то расторжение также подлежит регистрации.

ФАКТ: Прежде чем решать споры через суд, следует предложить второму участнику сделки (в письменном виде) расторгнуть договор и привести аргументы в пользу такого решения. Если он отказался от предложения (или игнорировал его в течение 30 дней), то это значит, что придется решить вопрос в суде.

Переход права требования в силу закона

В обычной ситуации продавец и покупатель при продаже, например, квартиры достигают устной договоренности, а затем оформляют уступку. Но иногда покупка подобной недвижимости происходит по иному сценарию. Например:

Претензии со стороны страховщиков. Если компания вынуждена выплатить клиенту средства в качестве возмещения ущерба, то она становится правой в суброгации — требовании денег от виновника.
В случае поглощения застройщика. Тогда все права переходят к другой организации.
При конфискации жилья кредитной организацией. Например, первый дольщик не платил ипотеку и продал квартиру по договору цессии. У нового собственника ее наверняка заберут, а ему останется требовать возврата средств у продавца.

Договор цессии: ответы на часто задаваемые вопросы:

Может ли стороной договора быть несовершеннолетнее лицо?

Да, но понадобится разрешение органов опеки. Причем подпись на договоре должны ставить родители или опекуны.

Действия при покупке с использованием материнского капитала.

Если для покупки жилья (квартиры) с помощью переуступки используется субсидия, то это указывается в договоре. После сдачи объекта в эксплуатацию собственник обязуется оформить на детей (ребенка) положенную по закону часть жилища.

Что делать, если одно и то же право требования продано нескольким людям?

Тот, кто первым заключил договор, будет правым и в дальнейшем владеть объектом недвижимости. Это значит, что остальным людям придется требовать возврата средств через суд.

Каков порядок оплаты жилья, если первым дольщиком является организация?

В таких случаях перечисление средств делается только после регистрации уступки. 

Почему некоторые квартиры невозможно купить по договору переуступки?

Одна из причин — запрет на переуступку от застройщика. Например, компания не хочет, чтобы до сдачи дома жилье несколько раз переходило из рук в руки.