Что она дает заемщику?
Какие есть риски при траншевой ипотеке?
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
Траншевая ипотека появилась на рынке в 2021 году и сейчас демонстрирует все более растущую популярность. Другое название траншевой ипотеки — «ипотека за рубль». Эксперты говорят о том, что траншевая ипотека особенно выгодна инвесторам в недвижимость. Так ли это, и какие плюсы и минусы есть в подобном виде ипотечного займа? Разбираемся с ипотечным специалистом MONOLITH-DEVELOPMENT Юлией Школиной.
Траншевую ипотеку назвали так потому что банк производит оплату застройщиками частями (иными словами: траншами). Чаще всего это два транша. Первый транш застройщик получает, как правило, сразу после того, как заключит договор долевого участия (ДДУ), второй (он же и основной) платеж застройщик получает уже только после того, как объект введут в эксплуатацию. Какую сумму и с какой периодичностью банк ее будет переводить застройщику, определяется кредитным договором.
Количество и даты траншей определяются кредитным договором. Мы не зря упомянули о том, что именно второй транш является основным. Потому что первый транш может быть очень маленьким, чисто символическим и составлять даже 100 рублей. Впрочем, сумма первого транша может достигать и 30% от общей суммы займа.
Для чего была создана траншевая ипотека? Для того, чтобы облегчить финансовую нагрузку на покупателя до того момента, как дом будет сдан. Финансовая нагрузка при траншевой ипотеке ложится на покупателя недвижимости уже после того, как дом ввели в эксплуатацию.
Что она дает заемщику?
До сдачи дома, когда он сможет уже въехать в новое жилье и не платить дополнительные деньги за съем недвижимости или же сдать квартиру и получать дополнительный доход для погашения ипотеки, заемщик будет платить по ипотечным платежам очень небольшие деньги. При символическом первом транше платежи и вовсе могут составлять 1 рубль в месяц.
Когда вносится второй (основной) транш, покупатель уже платит стандартный ипотечный платеж. Но эти расходы по кредиту он уже несет после того, как застройщик ввел строящийся дом в эксплуатацию. Пока дом строился, у заемщика не было высоких платежей по кредиту. Он мог спокойно оплачивать съемное жилье, копить на ремонт или же на будущие выплаты по кредиту и.т.д.
Траншевая ипотека, также, как и обычная, подразумевает стандартные требования банка к заемщику (уровень дохода, кредитная история, первоначальный взнос). При траншевой ипотеке необходим первоначальный взнос, как и в обычной ипотеке. Как правило, он составляет не более 20% от общей стоимости недвижимости.
А что с документами? Право собственности на жилой объект, приобретенный по траншевой ипотеке, оформляется после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, а квартире присвоен кадастровый номер. Здесь все как в стандартной ипотеке: пока кредит не погашен, недвижимость остается в залоге у банка.
Идеально подходит траншевая ипотека, по мнению экспертов, для инвесторов в недвижимость. После сдачи дома в эксплуатацию цена на объект увеличивается. И инвестор продает квартиру дороже, чем приобрел, при этом он не несет расходов на оплату процентов по ипотеке до сдачи дома.
Какие есть риски при траншевой ипотеке?
Траншевая ипотека может спровоцировать рост цен на жилье из-за желающих купить квартиры для последующей перепродажи, в том числе со спекулятивными целями.
Плюсы и минусы траншевой ипотеки
К плюсам можно отнести минимальную финансовую нагрузку во время строительства дома, возможность накопить на ремонт, а также фиксация цены на квартиру. К минусам траншевой ипотеки можно отнести то, что пока не все банки и застройщики готовы ее оформлять. Также могут не работать льготные программы, таким образом не получится траншами выплачивать семейную или другую субсидированную ипотеку.
Траншевая ипотека может стать очень удачным решением для тех, кто приобретает недвижимость в качестве инвестиции. Конечно, важно рассчитать свои финансовые силы и помнить, что низкие ипотечные платежи будут продолжаться лишь до сдачи дома в эксплуатацию. А далее придется вносить полноценный ипотечный платеж.
